曾几何时，买车这件事情在大多数家庭眼里显得高不可攀，尤其是上世纪90年代，当大多数人月收入只有七八百块的时候，一辆动辄十几万的小轿车，既是“不差钱“、“万元户”的典型标签，又是一个家庭“非富即贵”的象征。时至今日，当我们的汽车保有量达到3.35亿辆，机动车驾驶人达到4.2亿，当大家都开始为了停车、养车感到头疼，甚至有钱也不再考虑买车的时候，没有人会把一辆普通的家用车当成身份炫耀的代表。说白了，还是商品供给和需求的问题，当一个十多亿人口的大市场突然被打开，行业的高速增长随之来临，当这件商品近乎无限量供应、标准化生产的时候，迟早会受到人们的“嫌弃”。

同样的道理，也适用于这些年的楼市，跟90年代的小轿车是一个道理。数据显示，全国1987-2017年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，攀升了56倍，从1998年-2017年的分区域销售面积占比来看，东部占据近半壁江山，中部地区、西部地区在2-3成左右，东北地区不足1成。想想也可以理解，以前住惯了瓦房、平房、砖混房，几口人挤在30平米的筒子楼里，用着公共卫生间，年复一年的期盼着单位福利分房，农村人进城落户买房更是遥不可及的梦想。房改之后，大家才发现，原来房子还可以这样买，洋气的高楼小区、富丽堂皇的售楼部、随便凑点钱就能按揭买房，生活质量提升了好几个数量级，好比以前吃惯了馒头咸菜，猛地开始大鱼大肉，就会像饿极了的流浪汉一样，把房子当成救命稻草。

然而，如同汽车市场一样，按照现在的速度发展下去，住房的供给与需求迟早会逆转。根据统计局2017年发布的一组数据，截止2016年底，全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。这个数字甚至超越了英国和德国。根据每日经济新闻去年底的报道，40年来，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。无论是40.8平米还是36.9平米，人均居住面积的提升，昭示了房地产市场即将饱和，也意味着住房将成为真正的“商品”和“消费品”，而不是“金融投机品”。要知道，去年我国房地产新开工面积是18亿平米，即便这个数字不再增长，再过十年，楼市依然多出180亿平米的巨量库存。

经济学家梁中华此前做过测算，未来5年，我国劳动年龄人口将每年减少300万以上，十年后，在2028年-2039年间，年均减少数量将超过1000万。所以，10年之后，这180亿平米的房子，就像现在的汽车库存一样，虽然人人买得起，但不见得谁都愿意为此买单。归根结底，是消费品的属性，决定了房子与车子本质上的相似。事实上，再过十年，市值100万的房产，甚至还不如手里拿着60万现金，原因有以下三点。

第一，百万房产其实不值100万。

以目前市值100万的房子为例，首付需要30万，房贷70万，假设按揭利率上浮20%，贷款30年，每月需还款4143元，支付利息达79万元，10年时间，需要支出8万元的利息成本。假设中等装修花费20万元，物业费每年5000元，水电暖气每年10000元，房屋维修每年5000元（后期会越来越高），每年房屋折旧2%。

这么算下来，十年后，房贷加利息支出、装修、物业、水电暖气、折旧费用支出为98万元。

第二，持有房产的成本越来越高。

去年6月份，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。在今年2月份，住建部提出了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。根据地方统计部门公布的消息，明年我国将开展进行房屋普查。通过时间线，把这三个消息串联起来，相信不少对房产税、空置税有疑问的朋友，都会豁然开朗，即便最近几年不会落地，10年之后，一旦成为现实，持有房产的成本大大增加。

第三，相比房产，持有60万现金有更多灵活性。

近两年的楼市调控政策有一大亮点：限售。不少城市都延长了限售的时间，比如青岛、长沙、丹东、苏州，对限售5年以上的城市来说，一旦买到期房，加上交房、产权证、限售期满，起码也要十年的时间。也就是说，这期间房产的流动性等于零，不能卖出去的房子，标价再高也没有用。假如你手里有60万现金就不一样了，可以消费、可以储蓄、可以随时换成其他资产，包括买房，60万现金可以撬动180万市值的房产，除了少数房价高企的一二线城市之外，可以选择绝大部分二三四线城市安家置业。总而言之，现金的灵活性在未来会异常突出，而不动产的居住属性，就好像汽车的消费品属性一样，将会成为以后楼市的主要特征。